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　住宅建築の質問集

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Q_036　都市計画区域外の地域の建物

最終更新　2007．12．17

１つの敷地には、１つの建物しか建てられないと聞いたのですが、私の住んでいる両親の土地には、１つの敷地に２つの住宅が建っていますが、これは、建築基準法違反になるのでしょうか？

これから１つを建て替えようと思っているのですが、建てられるのでしょうか？分筆？分割？が必要なのですか？

ちなみに、私の両親が所有している土地は、都市計画区域外で新築の際の申請は必要ない地域です。よろしくご教示のほどお願いいたします。

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A_036

平成１２年の都市計画法の改正により、都市計画区域の外において、市街化が進行すると見込まれる場合に、土地利用を規制するために設ける区域として、「準都市計画区域」を市町村が指定することになりました。

また、都市計画区域の外において「準都市計画区域」の指定の無い地域は「準都市計画区域外の区域」はと呼ばれています。

「準都市計画区域」の指定を受けた地域では新たに建築基準法の第三章、都市計画区域等における建築物の敷地、構造、建築設備及び用途に関する規定が適用されます（一般に集団規定と呼ばれています）

（実際は平成１２年の都市計画法の改正以前から都市計画区域の外の区域では条例等により建築基準法の第三章と同様な規制が定められていた場合が多い様です。）

ですので現在建物の有る地域が「準都市計画区域」の指定を受けている場合は建築基準法の集団規定が適用され敷地や接道の規定の対象となります。また当然、建築確認申請も原則必要となります。

ただし、建築基準法　第三条では

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第三条 　この法律並びにこれに基づく命令及び条例の規定は、次の各号のいずれかに該当する建築物については、適用しない。

２ 　この法律又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の施行又は適用の際現に存する建築物若しくはその敷地又は現に建築、修繕若しくは模様替の工事中の建築物若しくはその敷地がこれらの規定に適合せず、又はこれらの規定に適合しない部分を有する場合においては、当該建築物、建築物の敷地又は建築物若しくはその敷地の部分に対しては、当該規定は、適用しない。

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とされており「準都市計画区域」の指定を受ける以前よりある建物や敷地に関しましては建築基準法の適用除外となりこのような建物は「既存不適格建築物」と呼ばれ違法建築物とはなりません。（ただし、条例等の従来存在していた法令には適合していた建築物である事が必要です。）

「既存不適格建築物」は今後、新築や改築、増築等を行う場合には現行法に適合させる必要がありますが、条例等により一定の経過措置や一時的な緩和措置が適用される場合もあります。

また、現在建物の有る地域が「準都市計画区域外の区域」に該当する場合は今まで通り集団規定の適用を受けず建築確認も不要ですが、建築確認申請に代わる手続きが条例により定められている場合が多いので、市町村の都市計画課等に問い合わせが必要です。

尚、建築敷地を分割する場合は原則は登記上の分筆の必要は有りません。確認申請の図面上で分割するだけです。（境界を示す縁石等の設置が必要な場合が多い。）

ただし、開発許可等が絡む場合などでは実際に登記上の分筆が必要な場合もあります。

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