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　敷地のセットバック　【しきちのせっとばっく】

最終更新　2007．10．30

建物を建てる敷地は「道路」に２ｍ以上接していなければなりませんが、ここで言う「道路」は建築基準法第４２条に定める道路の事であり、一見道路に見えても建築基準法の道路に該当しない道路のことが案外あります。

この場合、最悪、建築不可の土地となってしまう事もあり、土地の購入時には注意が必要です。

建築基準法で認められた道路の基準にはいろいろと有りますが、大体、次の様な道路の場合は問題ないと考えられます。

国道、都道府県道、市町村道、大規模な宅地開発地の道路、昔（基準時以前 ※１）から建物が立ち並んでいる幅１．８ｍ以上の道路、等。

これらの中で、敷地の接する道路が、「昔（基準時以前 ※１）から建物が立ち並んでいる幅１．８ｍ以上の道路」に該当し道路幅が４ｍに足りない場合、建築基準法では道路の幅は４ｍ以上である事を求めているために敷地の一部を道路として敷地から切り取らなければなりません。

このように、敷地から道路の部分を切り取り、敷地境界線を敷地側に後退させる事を「セットバック」と言い、このセットバックした敷地の部分には、土地の所有権は有っても、建物は当然のこと、塀なども新たに設置することが出来ません。また、特別な事情が無い限り既にセットバック部分にある塀などは取り壊さなければなりません。

さらに、この部分は建築敷地の面積からも除外され、その分敷地面積は減少し建築可能な建物の規模も小さくなります。

※１　：　新市街地や農村部では概ね昭和40年代前半頃（場所によって若干異なります。）となります。また、旧市街等では建築基準法施行時（昭和25年頃）を基準時とするケースも有りますので必ず行政庁に確認してください。

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セットバックのルール

	１．両側セットバック 道路の幅が３ｍで道路の両側にセットバック可能な敷地がある場合、道路の中心線より両側に２ｍのラインに敷地境界線がセットバックして設定されます。敷地の道路に面した幅５０ｃｍの部分は敷地面積から除外される事になります。 ※図の斜線部分が敷地面積から除かれる部分。
	２．片側セットバック 道路の幅が３ｍで道路の片側に水路等があって片側にしかセットバック出来ない場合、道路の水路側の境界線から片側に４ｍセットバックして敷地境界線が設定されます。敷地の道路に面した幅１ｍの部分は敷地面積から除外される事になります。 ※図の斜線部分が敷地面積から除かれる部分

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（道路の定義）

建築基準法　第四十二条 　(抜粋)
	この章の規定において「道路」とは、次の各号の一に該当する幅員四メートル（特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、六メートル。次項及び第三項において同じ。）以上のもの（地下におけるものを除く。）をいう。
	一	道路法による道路
	二	都市計画法 、土地区画整理法 、旧住宅地造成事業に関する法律、都市再開発法 、新都市基盤整備法 、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法 又は密集市街地整備法 （第六章に限る。以下この項において同じ。）による道路 。
	三	この章の規定が適用されるに至つた際現に存在する道
	四	道路法 、都市計画法 、土地区画整理法 、都市再開発法 、新都市基盤整備法 、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法 又は密集市街地整備法 による新設又は変更の事業計画のある道路で、二年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの。
	五	土地を建築物の敷地として利用するため、道路法 、都市計画法 、土地区画整理法 、都市再開発法 、新都市基盤整備法 、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法 又は密集市街地整備法 によらないで築造する政令で定める基準に適合する道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの。
２	この章の規定が適用されるに至つた際現に建築物が立ち並んでいる幅員四メートル未満の道で、特定行政庁の指定したものは、前項の規定にかかわらず、同項の道路とみなし、その中心線からの水平距離二メートル（前項の規定により指定された区域内においては、三メートル（特定行政庁が周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認める場合は、二メートル）。以下この項及び次項において同じ。）の線をその道路の境界線とみなす。ただし、当該道がその中心線からの水平距離二メートル未満でがけ地、川、線路敷地その他これらに類するものに沿う場合においては、当該がけ地等の道の側の境界線及びその境界線から道の側に水平距離四メートルの線をその道路の境界線とみなす。
３	特定行政庁は、土地の状況に因りやむを得ない場合においては、前項の規定にかかわらず、同項に規定する中心線からの水平距離については二メートル未満一・三五メートル以上の範囲内において、同項に規定するがけ地等の境界線からの水平距離については四メートル未満二・七メートル以上の範囲内において、別にその水平距離を指定することができる。
４	第一項の区域内の幅員六メートル未満の道（第一号又は第二号に該当する道にあつては、幅員四メートル以上のものに限る。）で、特定行政庁が次の各号の一に該当すると認めて指定したものは、同項の規定にかかわらず、同項の道路とみなす。
	一	周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認められる道
	二	地区計画等に定められた道の配置及び規模又はその区域に即して築造される道
	三	第一項の区域が指定された際現に道路とされていた道
５	前項第三号に該当すると認めて特定行政庁が指定した幅員四メートル未満の道については、第二項の規定にかかわらず、第一項の区域が指定された際道路の境界線とみなされていた線をその道路の境界線とみなす。
６	特定行政庁は、第二項の規定により幅員一・八メートル未満の道を指定する場合又は第三項の規定により別に水平距離を指定する場合においては、あらかじめ、建築審査会の同意を得なければならない。

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