建築用語解説
【１.法規編】 - ２．敷地 -
敷地の建ぺい率 【しきちのけんぺいりつ】
最終更新 2007．10．30
建ぺい率とは、建築面積を敷地面積で割った数値をパーセントで表したもので、その敷地に対してどれだけの割合まで家を建てることが出来るかを検討する場合に使用します。この建ぺい率は主に敷地の用途地域の指定に応じてその上限が定められていて、この上限を超えて建築する事は出来ません。
このような、建築できる建物の規模の上限は様々な法律の規定により用途地域ごとに規定されており、建ぺい率の他に、容積率、各種の斜線制限、高さ制限、日影規制等の制限等があります。
建ぺい率を算定する場合は、まず敷地面積と建築面積を求める必要がありますが、それぞれ建築基準法施行令には次の様に規定されています。
（面積、高さ等の算定方法）
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建築基準法施行令 第二条 (抜粋) |
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一 |
敷地面積 敷地の水平投影面積による。ただし、建築基準法（以下「法」という。）第四十二条第二項 、第三項又は第五項の規定によつて道路の境界線とみなされる線と道との間の部分の敷地は、算入しない。 |
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二 |
建築面積 建築物（地階で地盤面上一メートル以下にある部分を除く。以下この号において同じ。）の外壁又はこれに代わる柱の中心線（軒、ひさし、はね出し縁その他これらに類するもので当該中心線から水平距離一メートル以上突き出たものがある場合においては、その端から水平距離一メートル後退した線）で囲まれた部分の水平投影面積による。 |
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まず敷地面積について整理すると、「敷地の水平投影面積」というのは敷地が斜面地の場合でも空から水平に見下ろした広さを敷地面積とするという決め事です。
また、「第42条第２項、第３項又は第５項の規定によつて道路の境界線とみなされる線と道との間の部分の敷地」とは前面道路のセットバック部分の事で、敷地の接する道路の幅が４ｍ（又は６ｍ）に満たない場合道路の幅を４ｍ（又は６ｍ）にする為に敷地の一部分を切り取り道路とされる部分の事で、この部分は敷地面積に算入する事が出来ない上、建物も建てる事は出来ません。
次に建築面積について整理します。建築面積も原則は敷地内の建物を空から水平に見下ろした広さをいいます。また複数の建物が敷地内に有る場合はそれら全ての合計となります。
建物を空から見下ろすと大抵は庇の先端が最も張り出した部分となりますが、建築面積の算定の場合は、外壁又は柱の中心線より１ｍ以下の庇や持ち出しのベランダなどの張り出しの部分は除外する事になっています。またこれら張り出しが１ｍを超えた場合は、張り出し先端から１ｍを除外した残りの部分（たとえば庇が1ｍ20ｃｍ張り出している場合は20ｃｍは建築面積に算入します。また敷地地盤から高さが１ｍ以下の部分については建築面積に算入しません。
建ぺい率の上限は用途地域に応じて次の表のように決められています。ただし地域の特性に応じて別途建ぺい率の上限が定めてある場合がありますので注意が必要です。
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第１種低層住居専用地域
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30%、40%、50%、60%、の内定められた数値
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第２種低層住居専用地域
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第１種中高層住居専用地域
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第２種中高層住居専用地域
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第１種住居地域
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50%、60%、80%、の内定められた数値 | |
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第２種住居地域
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準住居地域
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準工業地域
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近隣商業地域
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60%、80%、の内定められた数値 | |
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商業地域
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80% | |
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工業地域
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50%、60%、の内定められた数値 | |
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工業専用地域
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30%、40%、50%、60%、の内定められた数値 | |
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用途地域無指定地域
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30%、40%、50%、60%、70%、の内定められた数値 | |
また敷地の立地条件により定められた建ペイ率の上限に一定の数値を加えた数値を建ペイ率の上限とする事が出来る場合があります。
角地緩和
敷地が２本以上の道路に接する場合等で、特定行政庁の基準に合致すると、指定の建ペイ率に10％を加算する事ができます。
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（奈良県の場合 H17年現在） 1. 内角120度以下の２つの道路によってできた角敷地又は２つの間隔の平均が30ｍ以下の当該道路間にある敷地で、その周辺の3分の1以上がそれらの道路に接し、かつ、それらの道路の幅員がそれぞれ4ｍ以上でその和が10ｍ以上のもの。 2. 公園、広場、河川その他これらに類するものに接する敷地で、前号に準ずると認められるもの。 |
防火地域内の耐火建築物の場合
防火地域内に耐火建築物を建築する場合で、特定行政庁の基準に合致すると、指定の建ペイ率に10％を加算する事ができる場合があります。（建ペイ率の限度が80％の地域を除く）
また角地緩和の規定にも当てはまる場合は、角地緩和分の10％を加える事ができます。
尚、法の規定は様々な敷地の条件により変化するため、詳しくは専門家による確認が必要です。
なお 、免責事項もお読み下さい。
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