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　敷地の容積率　【しきちのようせきりつ】

最終更新　2007．10．30

容積率とは、建物各階の床面積の合計（延べ床面積）を敷地面積で割った数値をパーセントで表したもので、その敷地に対してどれだけの規模まで建物を建てることが出来るかを検討するときに使用します。

容積率は主に敷地の用途地域の指定に応じてその上限が定められていて、この上限を超えて建築する事は出来ません。

例えば１００�uの敷地の指定容積率が80%であれば、延べ床面積で80�uまで建物を建てる事ができます。

このような、建築できる建物の規模の上限は様々な法律の規定により、用途地域ごとに規定されており、容積率の他に建ペイ率、各種の斜線制限、高さ制限、日影規制等の制限があります。

容積率を算定する場合は、まず敷地面積と各階床面積と延べ床面積を求めますが、それぞれ建築基準法施行令には次の様に規定されています。

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面積、高さ等の算定方法

建築基準法施行令　第二条 　(抜粋)
	一	敷地面積 敷地の水平投影面積による。ただし、建築基準法 （以下「法」という。）第四十二条第二項 、第三項又は第五項の規定によつて道路の境界線とみなされる線と道との間の部分の敷地は、算入しない。
	三	床面積　 建築物の各階又はその一部で壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積による。
	四	延べ面積 建築物の各階の床面積の合計による。ただし、法第52条第１項、第５項、第９項及び第11項、法第59条第１項（建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合の最高限度に係る部分に限る。）及び第３項、法第59条の２第１項並びに法第60条第１項の場合においては、自動車車庫その他の専ら自動車又は自転車の停留又は駐車のための施設（誘導車路、操車場所及び乗降場を含む。）の用途に供する部分の床面積を算入しない。

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まず敷地面積について整理すると、「敷地の水平投影面積」というのは敷地が斜面地の場合でも空から水平に見下ろした広さを敷地面積とするという決め事です。

また、「第42条第２項、第３項又は第５項の規定によつて道路の境界線とみなされる線と道との間の部分の敷地」とは前面道路のセットバック部分の事で、敷地の接する道路の幅が４ｍ（又は６ｍ）に満たない場合道路の幅を４ｍ（又は６ｍ）にする為に敷地の一部分を切り取り道路とされる部分の事で、この部分は敷地面積に算入する事が出来ない上、建物も建てる事は出来ません。

次に床面積についてですが、床面積の算定方法は非常にややこしく算定経験が無いと難しいものですが荒っぽく言うと「壁で囲まれた内側の室内又は室内的用途に使用する部分の面積」です。また各階の床面積を全て足したものがその建物の延べ床面積となります。

容積率の上限は用途地域に応じて次の表のように決められています。ただし地域の特性に応じて別途容積率の上限が定めてある場合があり注意が必要です。

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（用途地域と容積率の制限）

第１種低層住居専用地域		50%、60%、80%、100%、150%、200%の内定められた数値	道幅×0．4
第２種低層住居専用地域
第１種中高層住居専用地域		100%、150%、200%、300%、400%、500%の内定められた数値	道幅×0．4 （又は0．6）
第２種中高層住居専用地域
第１種住居地域
第２種住居地域
準住居地域
準工業地域			道幅×0．6 （又は 0．4、0．8）
近隣商業地域
商業地域		200%から１００刻みで１３００%まで
工業地域		100%、150%、200%、300%、400%、60%、の内定められた数値
工業専用地域
用途地域無指定地域		50%、80%、100%、200%、300%、300%、400%の内定められた数値

また、容積率の制限には前面道路の幅員による規制が有り、住居系の用途地域に敷地が属する場合は前面道路幅員（ｍ）に0.4を、商業系の用途地域の場合は0.6を掛けた数値と指定されている容積率を比較していずれか小さい方の数値がその敷地の容積率となります。

たとえば、敷地指定の容積率が２００％、住居系用途地域で、前面道路の幅員が4ｍの場合　4ｍ×0.4＝1.60　となり　前面道路による容積率は160％となり、敷地指定の容積率200％より小さい数値となる為、この敷地の容積率の上限は160％という事になります。

尚、前面道路の幅員が４ｍに満たずにセットバックを行った時は、幅員は４ｍで算定します。また前面道路が複数ある場合は、そのなかで最大の幅員を採用します。

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尚、法の規定は様々な敷地の条件により変化するため、詳しくは専門家による確認が必要です。

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