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　住宅ローンの話

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　金利の話-固定金利と変動金利　

最終更新　2005．6．8

住宅ローンの金利型には大きく分けると「固定金利型」と「変動金利型」の２種類があります。

この違いは簡単に言うと、長期間に及ぶ返済期間中の市場金利の変動リスクを、資金を貸す側と借りる側のどちらが負担するかと言うことになります。

「固定金利型」では、資金を貸す側が市場金利の変動リスクを負担している為、「変動金利型」で借入れする場合より住宅ローンの金利は高めに設定されますが、ローンの金利は市場金利の変動の影響は受けず一定となります。

また、資金を借りる側が市場金利の変動リスクを負担する「変動金利型」の場合、将来の市場金利が上昇すると住宅ローンの金利が上昇し、同時期に借り入れた「固定金利型」の住宅ローンの金利を超える場合も有ります。

しかし、将来にわたって市場金利が変化することがないか、市場金利が下降傾向の場合、同時期に借り入れた場合の「固定金利型」の住宅ローンの金利より低い金利のまま返済が終了することになります。

ちなみに、一般的には市場金利は不景気になれば下がり、景気が良くなると上昇する傾向があります。

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固定金利型の金利

固定金利型では返済期間中の住宅ローンの金利は一定で、市場金利の変動の影響は受けません。住宅ローン金利が一定の為、長期の返済計画が立てやすく安心感があります。

一般的には、市場金利が上昇傾向の時の借入れに有利といわれています。融資のローン金利は借入れ時点の「変動金利型」より高く設定され、また、返済期間が長期間になるほどローン金利が高く設定されるのが一般的です。

固定金利のツボ

住宅ローン金利が返済終了まで一定で長期間の返済計画や家計の計画が建てやすく、市場金利が低金利の時に借り入れると市場金利が高金利となっても家計が影響を受けにくくなります。

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変動金利型の金利

変動金利型では市場金利が上昇すると住宅ローン金利も上昇し、市場金利が下がれば住宅ローン金利も下がります。

そのため市場金利が下がる傾向にある時は「固定金利型」より有利と言われてい、変動金利型では年2回、４月と１０月に金利の見直しを行いますが、住宅ローン金利の変更があっても５年間は月々の返済額は一定です。

６年目に返済額を見直し、さらに５年間は一定で、次は１１年目に返済額の見直しが行われます。この際、返済額に上昇が生じる場合は、以前の返済額の１．２５倍が上限とされています。

しかし、借入れ元本の返済があまり進んでいない時期などでは、返済額の上昇分だけでは月々の利息を払いきれない状況に陥る場合があり「未払い利息」が生じることがあります。

「未払い利息」が生じると元本の返済が一切進まないばかりか、「未払い利息」も積み上がってきます。こうなると住宅ローンの見直し等で対応する必要が出てきます。変動金利型の場合は借入れ後の返済期間中もしっかり住宅ローンの中身を管理することが大切です。

変動金利のツボ

「固定金利型」に比べ当初の金利が低く月々の返済額を押さえられる。５年間は月々の返済額は一定、５年毎に返済額を見直し。見直し時の返済額の上昇は以前の返済額の１．２５倍が上限。市場金利が下がると住宅ローン金利も下がる。

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その他のタイプの金利

上限金利付変動金利型

変動金利型の商品に住宅ローン金利の上限を設定したものです。金利はその分、上限金利無しの変動金利型に比べ若干高めの設定です。

固定金利選択型

最初の一定期間は金利が固定で、その後の見直し時に固定金利か変動金利のいずれかを選択するもので、民間住宅ローンの主流です。商品によっては、自由に固定金利から変動金利やその逆に乗り換えることが出来る物もあります。

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