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　土地探しのツボ

[１．他人任せは禁物・土地の基本を知ろう]
[２．法律上の制限を知る・現地で調べる]
[３．専門家と土地を探す]
トップページ > 気になる家の話題 > 土地探しのツボ [２．法律上の制限を知る・現地で調べる]

　法律上の制限を知ろう　

最終更新　2003．4．30

法律的な制限を知る・・・土地のある市区町村役場（都市計画課）で確認

住宅が建てられない土地

都市部にはまずありませんが、農地・山林などで市街化調整区域に指定されている場合、原則として農家用住宅や農業用建物を除き住宅は建築できません。また、都市計画法では場所によって建築できる用途を定めていて「用途地域」といいます。

大きく分けて住居系・商業系・工業系とがあり、住宅については殆どの地域に建築可能ですが工業系のうち工業団地などの工業専用地域内には建築できません。

建築用語リンク・・・ 【都市計画法】、 【用途地域】、 【市街化調整区域】

建築規模の制限

建築可能な面積を各地域ごとに建ぺい率と容積率で制限しています。

これらは土地の面積に対して建築面積は６０％以内、延床面積は２００％以内などと表現されています。

目的の土地に最大でどの程度の住宅を建てることができるのか決められているわけですから、必ずチェックしておきたいポイントです。

建築用語リンク・・・ 【敷地の接道義務】、 【敷地のセットバック】、 【敷地の可分・不可分】、
【敷地の面積】 【敷地の建ぺい率】、 【敷地の容積率】、 【外壁の壁面後退】

高さの制限

都市部の狭小敷地などでは３階建てが可能かどうかは重要な問題です。

建築基準法では高さに対しての制限を用途地域別に表し、絶対高さの制限・接している道路幅・隣地との離れ・北側境界からの離れなどによって決まる斜線制限により定められています。

これらの法律は一般には理解しにくい為、専門家の意見を求めることをおすすめします。

構造の制限

殆どの場合住宅は木造で建築できますが、その土地が防火地域内であった場合注意しましょう。

１００平米以上の住宅を建てる場合には木造以外の鉄骨造、コンクリート造などの耐火建築としなければなりません。但し、準防火地域であれば３階、５００平米以下までは木造で建築することは可能です。

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　現地に行って調べよう　

最終更新　2003．4．30

全体の地形から

山の斜面を削り造成した土地の場合、切土と盛土の部分があると考えられます。

切土部分に比べ盛土部分は地盤が軟弱であることが予想され、建物が部分的に沈んでしまう不同沈下を防ぐ為の基礎工事を計画する必要があります。

同様に周囲道路より高くなっている盛土の造成地では、地盤調査の結果によっては建物沈下を防ぐ方法を考えなくてはならないこともあります。

また土留め、擁壁の安全性のチェックも忘れずにする必要があります。ひびなどないか、水抜き用のパイプが入っているかどうかなどです。新たに造り直すとなると大変な費用がかかります。

隣近所の建物を探る

目で見て地盤の善し悪しを判断することは非常に難しいことですが、道路のひび割れ、近隣建物の基礎・壁などのひび割れなどが多く見られるようであれば周辺の地盤はよくないと考えられます。

また、近所で古くから住んでいる人によく話を聞いてみると様々なことが判ります。昔この場所には何があったのか、大雨の時には水はけはどうなのかなど貴重な意見も聞けるでしょう。

都市設備を調べる

例えば電気の引き込み位置、上水道の有無、ガスは都市ガスかプロパンか、テレビは有線か戸別のアンテナかなどです。

特に下水道がない場合は、浄化槽を設置しなければなりません。となると、工事予算に大きく影響します。

建築用語リンク・・・ 【浄化槽】

敷地に入って調べる

外から眺めているばかりでは、その土地の特性は理解できません。まだ他人の土地ですから勝手に入るのも気がひけますが、その土地に立って周囲を眺める程度でしたら許されるでしょう。（明らかにロープなどでバリケードされている場合は諦めましょう）

景色の見え方はどうか、日当たり具合はどうか、風通しはどうかなど住まいが建ったと仮定してイメージしてみます。

すぐ近くに環線道路があり大型トラックなどの交通量が多い場合など騒音・振動などを体験し、土地を決める判断材料とすることもできます。より細かく調査するためには、雨の日に来てみると雨水の水はけの具合も判ります。

また、関係者立ち会いのもとスコップで表面４０〜５０cmを掘ってみると土の状態を調べることができます。場合によっては、建築残土と思われるコンクリートくず、瓦、時にはプラスチックゴミなどが出てくることもあります。盛土造成地であってもこのような産業廃棄物が出てくるような土地は避けることが賢明かと思われます。

航空写真で調べる

市区町村役所では昭和３５年頃以降の航空写真を見ることができます。過去にどういう土地であったか調べる手がかりになります。

国土交通省の試験サービスで昭和４９年以降の航空写真の一部が公開されています。URLは下記の通りです。

リンク・・・【国土情報ウエッブマッピングシステム（試作版）】　http://w3land.mlit.go.jp/

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