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　住宅ローンの話

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　元利均等返済と元金均等返済　

最終更新　2007．11．11

住宅ローンの返済期間は長期間となるのが一般的です。人生の長い期間で考えると家計に余裕があるときもあれば、家計に余裕が無く返済が厳しい時もあるでしょう。

自分に合った無理の無い、効率的な返済計画を設計する事はなかなか難しい事ですが返済の基本的な仕組みを知る事で効率良く返済する一歩となります。

元利均等返済

「元利均等返済」はもっとも一般的な返済方法で、元金と利息を合わせた月々の返済額が一定となるようにするものです。

元利均等返済では、返済当初の月々の返済額が「元金均等返済」の場合より少なく出来るため、低収入でも多くの資金を借入れすることが出来ますが、月々の返済額に占める元金部分の減少の割合が同じ条件(融資額・金利)で借入れした「元金均等返済」より小さく、そのため、返済総額は「元金均等返済」より多くなります。

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元金均等返済

「元金均等返済」は元金を確実に返済していく方法です。

月々の返済額は、元本部分は借り入れた元金を返済期間で割った額を、さらに利息部分は、借入れ残高に利率を掛けた額のそれぞれを足した額が月々の返済額となります。

そのため、月々の返済額は返済開始当初が最も多く、返済が進むにつれて月々の返済額は減少します。

「元金均等返済」では同じ条件(融資額・金利)で借入れした「元利均等返済」より当初返済額は多くなりますので、「元利均等返済」で返済する場合に比べ借入れ可能金額が減少しますが、同じ条件(融資額・金利)であれば返済総額は「元利均等返済」の借入れの場合より少なくなります。

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組合せタイプの返済と繰り上げ返済

実際の返済プランは「元利均等返済」「元金均等返済」の考え方を組合わせてローン商品化しています。返済期間の前期の返済額を多めに設定した返済方法や返済期間の前期は少なめの返済額で後に返済額が増える返済方法などいろいろなプランが有り、ライフスタイルにあわせて選択することが可能です。

しかし、金利負担を少なくする方法はどのプランを選択しても考え方は同じで、「元本を早く減らす」「借り入れ期間を短くする」の２点に集約します。

この考えからすると済期間の前期の返済額を多めに設定した返済方法は「元本を早く減らす」という点で有利な返済方法と言えます。逆に前期は少なめの返済額で後に返済額が増える返済方法は前期の期間は金利の支払いが主で元本が減らない分不利と言えます。

ところで、元本・返済期間の両方を一度に減らす事が出来る方法として通常の月々の返済以外に「繰上げ返済」という方法があります。

「繰上げ返済」は契約時の月々の返済以外に、借手が任意にローンの元本の一部または全額を返済することを言います。

簡単に言うと貯金が少し貯まったのでその分を元本返済にあててしまう方法です。

「繰り上げ返済」を行うと「繰り上げ返済」分は元本返済に充てることができるため、その後の「繰上げ返済」分の金利の支払いが不要となります。

また「繰上げ返済」後はローンの返済残額が変わりますので、月々の返済額を少なくするか、返済期間を短くするかを選ぶことが出来るプランもあります。

「繰上げ返済」を予め返済計画に見込む事で長期固定金利の家計に余裕のある月々の返済額で前半は金利を主に返済しつつ定期的に「繰上げ返済」で元本を減らしていくと言った返済計画も可能です。

「繰上げ返済」は後から「頭金」を積みなおすような方法です。当然ローンを組む際には「頭金」を少しでも用意する事が返済に有利である事は周知の通りです。

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